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李云亮說(shuō)業(yè)主物權(quán)（續(xù)55）

美國(guó)法律如何規(guī)定：小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主（18）

文/李云亮

繼續(xù)說(shuō)，美國(guó)法律如何規(guī)定：小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主。

為什么繼續(xù)說(shuō)美國(guó)?

一方面，美國(guó)法這方面資料，我收集較為細(xì)致。講道理，總要指?jìng)€(gè)活靈活現(xiàn)的參照物。美國(guó)就是中國(guó)現(xiàn)世的一個(gè)很好的參照物。

另一方面，美國(guó)法商品房業(yè)主的物權(quán)制度比較通俗易懂。那里總是用各種契約（合同）確定各種權(quán)利，活生生顯示業(yè)主的權(quán)利來(lái)源。適合解釋商品房業(yè)主的權(quán)利形成。

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和美國(guó)法相近的商品房制度，在我國(guó)，是中國(guó)香港地區(qū)的商品房制度。中國(guó)香港地區(qū)的法律習(xí)慣源自英國(guó)法。英國(guó)法和美國(guó)法同屬一種法律習(xí)慣，統(tǒng)稱(chēng)英美法。

必須清楚地指出，中國(guó)大陸（包括中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)澳門(mén)）的法律制度，屬于另一種法律習(xí)慣，統(tǒng)稱(chēng)歐陸法或大陸法。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法問(wèn)題上，歐陸法習(xí)慣“物權(quán)法定”。英美法習(xí)慣“約據(jù)定權(quán)”。歐陸法和英美法，二者法律習(xí)慣不同，無(wú)法同一而論。這個(gè)無(wú)法同一而論，全然顯示在中國(guó)大陸的建筑物區(qū)分所有立法歷史過(guò)程中。

中國(guó)香港地區(qū)的商品房制度是“約據(jù)定權(quán)”習(xí)慣。這不符合中國(guó)大陸的“物權(quán)法定”習(xí)慣。即使1980年8月，深圳特區(qū)成立，當(dāng)時(shí)的深圳房管局所屬的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)深圳第一個(gè)涉外商品房小區(qū)——東湖麗苑；1981年，中國(guó)內(nèi)陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在香港開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)下，參觀了香港的商品房各種現(xiàn)實(shí)狀況，批量引進(jìn)了香港關(guān)于商品房的各種法律技術(shù)和漢化術(shù)語(yǔ)，比如物業(yè)，業(yè)主等等……

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但是，到1990年代初，中國(guó)大陸出現(xiàn)博士論文《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》（陳華彬著），莊閑和app到1990年代末，陳華彬博士參加中國(guó)社科院法學(xué)所編寫(xiě)《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，分工“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一節(jié)共24條，陳博士依中國(guó)大陸的“物權(quán)法定”習(xí)慣，不得不去抄襲相同法律習(xí)慣的中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》52條中的23條，自己加擬頭1條，完成24條法律建議任務(wù)。

香港地區(qū)也有相應(yīng)的《建筑物管理?xiàng)l例》法例。陳博士無(wú)法引進(jìn)香港法例。就是因?yàn)閮傻胤闪?xí)慣完全不同－－大陸地區(qū)“物權(quán)法定”；香港地區(qū)“約據(jù)(covenant)定權(quán)”。

由于中國(guó)大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在改革開(kāi)放之初，學(xué)習(xí)和批量引進(jìn)香港關(guān)于商品房的各種思想和主要概念，原基礎(chǔ)是“約據(jù)定權(quán)”。25年之后，中國(guó)大陸成立《物權(quán)法》“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”法律制度，實(shí)行“物權(quán)法定”，就像一件不合體的衣服，披在業(yè)主身上不能方便地遮風(fēng)擋雨。

“物權(quán)法定”這種法律習(xí)慣，使實(shí)施中的法律制度成為神神秘秘、先于人們感覺(jué)的存在。因此，解釋《物權(quán)法》很容易就成為專(zhuān)門(mén)學(xué)者的專(zhuān)利。別人不好插嘴。

其實(shí)，美國(guó)人購(gòu)買(mǎi)和居住使用區(qū)分所有商品房，中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)和居住使用區(qū)分所有商品房，全世界其他國(guó)家地區(qū)人們購(gòu)買(mǎi)和居住使用區(qū)分所有商品房，大家遇到的權(quán)利沖突和維權(quán)困境完全一樣。那么，《美國(guó)法律如何規(guī)定：小區(qū)控制權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主》這種文章，使用“約據(jù)定權(quán)”英美法習(xí)慣解釋區(qū)分所有商品房業(yè)主的權(quán)利形成，反而更形象，更能貼近生活說(shuō)明問(wèn)題。

（未完待續(xù)）20171227

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